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菲律宾房产发展前景浅谈
20年前,中国实现了房地产完全的市场化,城镇化进程开始加速发展。大量人口开始向城市聚集,20年间,城镇化率由30%上升到58.52%20年间,在世界瞩目的中国速度中,中国经济获得了飞速发展 而伴随着经济增长而来的是房价的飞速上涨从国家统计局数字得出,2000年全国商品房住宅价格均价约1948/㎡,截至2016年,全国商品房住宅价格均价约7203/㎡。16年间,上涨270% 而回顾2016年至2018的一轮房价暴涨,全国大部分城市基本都有超过一倍的涨幅。投资者们和刚需们陆续进场,疯狂的带有恐慌性的购房,将房价翻了又翻;而随着购买力的不断耗尽,国内房价的上涨已经失去了市场动力。政府出面维稳,买房条件放宽,新房降价需报备,土拍不再狂热,流拍底价成交屡见不鲜。种种迹象显示,近四五年内,国内房价难有上涨空间,国内的投资机会已几近全无。此时我们的投资者们,有的没赶上国内房价上涨,有的国内买了一两套手里还有闲钱。 随着全球化进程的不断加快,国内投资者海外资产配置也越来越便捷

2018年的下半年,菲律宾无论是从房产市场上还是国家的经济、建设上,都有一个质的飞跃,继之前获得,2018最适合投资国度以及欣里基金会可持续贸易指数全球排名第10之后,最近,总部位于伦敦的经济研究咨询公司资本经济(Capital Economics)发出最新预测,菲律宾预计将在未来20年内成为全球第18大经济体! 而我们对2018-2023年菲律宾市场的信心有以下依据: 1. 2037年菲律宾有望成为第18大经济体 凯投宏观咨询公司在上周发布的《长期全球经济展望》(Long-Term Global Economic Outlook)报告中预测,到2037年,菲律宾名义国内生产总值(GDP)将达到1.414万亿美元。 2. 菲律宾巨大的人口红利 菲律宾这些年经济的快速发展离不开菲律宾巨大的人口红利。菲律宾现在人口  超过了1亿,平均年龄却只有26岁,当中国和西方国家面临人口老龄化问题时,菲律宾却拥有75%的劳动人口,这些人口无疑都是经济可持续发展的核心力量。 目前,菲律宾人口增长率接近2%,到2050年的人口结构依然是增长型的,人口红利至少能释放40年。下图展示的菲律宾人口结构显示,有67%的菲律宾人年龄在35岁以下!年轻人将成为菲律宾消费的主体。而在5年内,这批年轻人将结婚生子,住房需求的快速上升,会很大程度上影响房价的走势。   3. 马尼拉GDP增速迅速,带动菲律宾整体发展 菲律宾首都马尼拉目前与北京上海类似的人口数量,但是大马尼拉面积只有822平方公里,不到北京上海的八分之一。特别是大马尼拉市中心的最新商业区,国际城BGC的人口密度是上海的57倍, 国际城的GDP短期内暴增,房价将快速升值。大马尼拉人口2025 将比现在多700万达3000万人,未来十年菲律宾大马尼拉人口增幅将超过北京上海与广州过去十年,达2.3 倍,GDP(今年预计达7%超过中国)长期持续快速增长也类似, 可预见马尼拉的未来的十年将是北上广过去的十年。
4. 亚洲其他市场的增长可能放缓 未来几十年,亚洲新兴市场的增长可能会放缓,原因是人口结构不太有利,追赶的空间减小。与此同时,菲律宾、马来西亚和印度等国的劳动年龄人口仍将以相当快的速度增长。而过去几个季度,菲律宾经济持续增长,得益于前几年温和的通胀,这给了菲律宾央行足够的空间来保持低利率。 5. 政府重视基础设置建设以及房产市场发展 在凯投宏观一份报告中,有数据指出由于菲律宾2018年下半年发挥出来的巨大潜力,众多的投资者在蜂拥进入菲律宾房产投资市场。下半年房产投资的咨询量成倍的增长,其中中国人占大部分。确实,近些年由于菲律宾经济上的强劲表现,获益最为明显的便是该国的房产市场,最为突出的证明即是马尼拉的租金回报率在亚洲之首 菲律宾政府也已经逐渐意识到了房地产市场的蓬勃发展,开始大量投资基础设施建设,助力整体楼市的健康发展。根据计划,菲律宾政府将在2017年到2022年的六年间投资8.4万亿比索进行基础设施建设,目前已经开工或正在筹备的项目超过30个,其中就包括价值70亿美元的地铁系统。目前,期待已久的马尼拉地铁已经开始建设了,新一轮的房产战或许就要打响了。
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